아파트 보유세 계산

아파트 보유세 계산

 

다주택자 겨냥했던 文정부, 이젠 1주택까지 증세 타깃 삼아

정부가 부동산 공시가격을 시세의 90%까지 올리기로 하면서 아파트, 빌라, 단독주택, 토지 등 부동산을 소유한 모든 사람은 ‘증세’를 피할 수 없게 됐다고 한다. “다(多)주택자를 겨냥하던 정부가 이제는 1주택자까지 세금 폭탄의 과녁으로 삼는다”는 비판이 나온다고 한다.

서울의 대표적인 중산층 단지인 마포구 ‘마포래미안푸르지오’ 전용면적 84㎡를 보유한 1주택자 A씨의 경우, 문재인 정부가 출범한 2017년 154만원의 보유세를 냈지만, 올해는 2배가 넘는 325만원을 부담했다고 한다. 아파트 값이 3년 새 9억원에서 16억원으로 급등해 보유세 과세 기준이 되는 공시가격도 크게 올랐기 때문이라고 한다. 앞으로 집값이 전혀 안 올라도 A씨는 2025년엔 약 766만원의 보유세를 내게 될 것으로 보인다고 한다. 정부가 시세 15억원 이상 아파트는 5년 뒤 공시가격 시세 반영률을 90%까지 끌어올리기로 했기 때문이라고 한다.

10월 27일 공개된 부동산 공시가격 현실화 계획안은 2030년까지 모든 유형의 부동산 공시가격 현실화율을 시가의 90%까지 맞추는 내용을 담았다고 한다. 현재 부동산 공시가격 현실화율은 토지 65.5%, 단독주택은 53.6%, 아파트·연립 등 공동주택은 69%다. 어떤 형태의 집이라도 한 채 갖고 있으면, 앞으로 내는 세금 부담이 급증할 수밖에 없다고 한다.

정부가 ‘타깃’으로 삼는 15억원 이상 고가 주택 보유자와 다주택자는 단기간에 보유세(재산세+종합부동산세) 부담이 감당하기 어려울 정도로 늘어날 전망이라고 한다. 9억원 미만 주택에 대해서는 10년에 걸쳐 현실화율 속도를 늦추기로 했지만 결국 세금은 오를 수밖에 없어 ‘보편적 증세’라는 비판은 피하기 어려운 상황이라고 한다. 한 대학 부동산학과 교수는 “현실화율 인상으로 종부세 대상이 되는 1주택자뿐 아니라 저가 1주택 소유자도 조세 부담이 늘어나게 될 것”이라고 했다고 한다.

아파트 ‘보유세 폭탄’ 터진다

공시가격을 시세의 90%까지 올리면 집값이 한 푼도 오르지 않아도 세금 부담은 저절로 늘어난다고 한다. 한 시중은행 부동산 전문가는 서울 주요 아파트 단지의 보유세 부담을 모의 계산한 결과, 현재 시세 30억원인 서초구 반포동 ‘아크로리버파크’(전용면적 84.97㎡)를 가진 1주택자는 올해 재산세와 종부세를 총 1326만원 내지만, 시세 반영률이 90%로 오르면 2643만원을 부담해야 한다고 한다. 집값이 매년 5%씩 오른다고 가정하면 2025년엔 4096만원까지 보유세가 나올 수 있다고 한다.

집값이 낮아도 현실화율 조정에 따른 세 부담 증가가 만만치 않다고 한다. 시세 6억원인 노원구 ‘중계 무지개아파트’(59.26㎡)는 올해 보유세가 44만원이었지만, 정부가 2030년 시세 반영률을 90% 수준까지 끌어올리면 116만원을 내야 한다고 한다. 다만 매년 보유세를 일정 비율 이상 올리지 못하게 돼 있어 실제 부담은 이보다는 낮을 수 있다고 한다.

집값 내렸는데 세금 더 낼 수도

정부는 9억원 미만 주택은 향후 3년간 급격한 공시가격 상승이 없도록 속도 조절을 할 방침이라고 한다. 문제는 서울 집값이 계속 오르고 있다는 점이라고 한다. KB국민은행에 따르면 2017년 문재인 정부 출범 초기 서울 아파트 중위 가격(집값 순서로 줄을 세웠을 때 한가운데 가격)은 6억600만원이었지만, 현재는 9억2000만원까지 올랐다고 한다. 이미 서울 아파트의 절반이 9억원을 넘는다는 뜻이라고 한다. 앞으로 집값이 더 오르면 ‘속도 조절’ 혜택을 받는 주택은 더 줄어들 수밖에 없다고 한다.

다주택자는 그야말로 ‘세금 폭탄’을 피할 수 없다고 한다. 지난 8월 종합부동산세법 개정안 통과로 3주택 이상 다주택자와 조정대상지역 2주택자 종부세율이 최대 6%까지 오르기 때문이라고 한다. 바뀐 종부세율은 내년 6월 1일 기준으로 적용된다고 한다. 한 연구소장은 “다주택자들은 감당하기 버거울 정도로 세금 압박을 받고 있어 내년 6월 전 ‘급매’로 집을 처분하는 사람이 늘어날 수 있다”고 말했다고 한다. 또 한 대학 교수는 “고가 부동산에만 높은 현실화율을 적용하는 것은 조세 정의에 어긋난다”고 했다고 한다.

과도한 공시가격 인상으로 ‘시세 역전’ 부작용을 우려하는 의견도 있다고 한다. 한 시중은행 부동산 전문가는 “자칫 집값이 하락기에 접어들면, 공시가격이 실제 집값보다 높아져 세금을 더 내는 상황이 벌어질 수도 있다”고 말했다고 한다.

단독주택은 긴 호흡으로 현실화율 인상

정부는 현실화율이 상대적으로 낮은 단독주택과 토지의 공시가격 현실화율을 높여 공동주택과의 형평성을 맞추기로 했다고 한다. 단독주택의 경우 7~15년에 걸쳐 현실화율 90%에 도달하는 목표가 채택될 것으로 보인다고 한다. 5~10년에 걸쳐 90%로 끌어올리는 공동주택과 비교하면 좀 더 긴 호흡으로 현실화율을 올린다는 계획이라고 한다.

 

9억원 미만 단독주택은 일정 기간 연 1%포인트 소폭 인상하다가 연 3%포인트로 인상률을 올리고, 15억원 이상 고가 단독주택은 연간 4.5%포인트 현실화율 인상을 목표로 잡았다고 한다. 토지(표준지)의 경우 연간 3%포인트씩 현실화율을 높여 2028년까지 90%로 끌어올릴 계획이라고 한다.