임대차 3법이란

임대차 3법이란

 

최근 언론을 통해 소위 ‘임대차 3법’이라는 용어를 자주 듣게 된다고 한다.‘임대차 3법’이라는 것은 없던 법 3개가 새로 만들어진 것이 아니다. 

 

현행 주택임대차 보호법 중 2가지 내용의 개정 조항과 부동산 거래신고 등에 관한 법률의 개정 조항을 두고 주요한 제도 3가지가 도입되었다고 하여 이를‘임대차 3법’이라고 부르는 것이라고 한다. 그러면 임대차 3법은 무엇이며 기존의 제도와 어떤 점에서 다를까.

계약갱신청구권 등 큰 변화

첫째로 계약갱신청구권이라고 한다. 이는 주택임대차 보호법 제6조의 3 제1, 2항에서 규정하였다고 한다. 현행 주택임대차 보호법상 계약기간인 2년에 더하여 임차인에게 1회에 한하여 일방적으로 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리를 부여한 것이라고 한다. 

 

그리고 갱신되는 임대차의 존속기간을 2년으로 정함으로써 적어도 4년의 임대차 기간을 보장한 셈이라고 한다. 임대인과 임차인이 합의하여 임대차 기간을 연장하는 것에는 여전히 아무 제한이 없으며, 임차인이 차임을 2기분 이상 연체하거나 임대인 또는 그 직계존속, 직계비속이 실제로 거주하려는 경우 등에는 갱신청구를 할 수 없다. 

둘째로 전월세 상한제라고 한다. 이는 주택임대차 보호법 제7조 제2항에서 규정하였다고 한다. 기간 만료로 재계약을 하면서 임대인이 차임 등을 올려달라고 할 경우에도 차임이나 보증금의 20분의 1, 즉 5%를 초과하지 못하도록 한 것이라고 한다. 임차인이 앞서 본 바와 같이 계약 갱신을 요구하더라도 임대인이 차임이나 보증금을 과도하게 올려 달라고 하면 사실상 이사를 가지 않을 수 없어 계약 갱신청구권이 무력화 되는 것을 막기 위한 것이라고 한다.

셋째로 전월세 신고제라고 한다. 이는 부동산 거래 신고 등에 관한 법률 제6조의 2에서 규정하였다고 한다. 기존에는 매매거래만 신고하도록 하였는데 앞으로는 전월세 계약도 계약 체결일로부터 30일 이내에 임대인, 임차인 공동으로 신고관청에 신고하도록 하였다고 한다. 

 

만일 계약 당사자 중 일방이 신고를 거부하면 계약 일방이 단독으로 신고할 수 있을 뿐만 아니라, 거래 신고를 촉진하기 위하여 이 신고를 하면 주택임대차 보호법에서 정하고 있는 확정일자를 부여한 것으로 보도록 하였다고 한다. 이에 더하여 기간 내에 신고하지 않거나 공동 신고를 거부하거나 거짓으로 신고하면 과태료를 부과할 수 있도록 정하였다고 한다.

언제부터 적용 되는가

우선 주택임대차 보호법에서 정한 앞의 두 가지 제도는 8월 5일부터 시행하고 있다고 한다. 갱신요구권, 전월세 상한제는 8월 5일 당시 존속 중인 임대차에 대해서도 적용되나 그 전에 이미 임대인이 갱신을 거절하고 제3자와 임대차계약을 체결한 경우에는 적용하지 않는다.

부동산거래신고 등에 관한 법률에서 정한 거래 신고 의무는 관련 시스템 구비를 거쳐 2021년 6월 1일부터 적용된다고 한다. 신고의무는 법 시행 후 최초로 체결 또는 변경되는 주택임대차 계약부터 적용된다고 한다.

계약 갱신·거절 통보 시기도 변화

그 외에 현재는 계약 갱신, 계약 갱신 거절 등의 통보를 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 하도록 되어 있으나 12월 10일부터는 6개월 전부터 2개월 전 사이에 하도록 한 것도 주목할 만한 개정이라고 한다. 만료 1개월 안에 새로 집을 구하거나 새 임차인을 구하는 것이 촉박하다는 거래의 현실을 반영한 조항이라고 한다.